По впечатлениям от
поездки в Эспоо
По приглашению коллег
из Объединения русскоязычных литераторов Финляндии я побывал в Хельсинки, и
немало подивился переменам, произошедшим здесь за последние несколько лет, а
также интересной, на мой взгляд, организацией «бытовой» жизни в мегаполисе,
элементы которой в России – для пользы дела и для граждан – могли бы быть
переняты нашими муниципальными властями.
Начнем с не теряющей своей злободневности темы коммунального
хозяйства. В Финляндии и в Хельсинки в частности каждый житель многоквартирного
дома (не принадлежащего муниципалитету) является владельцем части этого дома.
В России, и в частности в Петербурге, если я живу в 84
квартирном доме, то реально владею только собственной квартирой. В Финляндии
собственник в аналогичных условиях владеет дополнительно 1/84 частью всего
дома, включая общее имущество. Разумеется, при смене собственника продается как
сама квартира, так и довесок общественно-домового имущества.
При неполадках с электричеством, канализацией, водоснабжением
и лифтовым оборудованием финны решают эту проблему за свой счет. Сие логично. В
России люди номинально владеют квартирами, а на каком юридически обоснованном
фундаменте они платят за общее имущество дома – непонятно. И неискушенному в
вопросах юриспруденции неясно: то ли управляющая компания владеет общим домовым
имуществом (но это юридически не так), то ли город (муниципалитет) является
собственником всего остального кроме квартир-клетушек горожан.
Отсюда большие возможности для непрозрачных манипуляций
«управляющих компаний», незаконного обогащения отдельных лиц, и, как следствие,
пронизывающей все коррупции.
Здесь хочется вспомнить популярную финскую пословицу «ежа не
остругать» применительно к вопросам до боли нам знакомым.
К вопросу о коррупции
Все сказанное (чтобы понять это - не надо иметь семи пядей
во лбу) в будущем приведет к еще одной проблеме. Ни правительства больших
российских городов, ни, тем более, муниципальные власти в провинции – ни при
каких условиях не в силах оплачивать ремонт ветшающих и приходящих в негодность
домов. Как у нас решают эту проблему видно на примере широко анонсированного
расселения пятиэтажных домов-«хрущевок». Почти все они построены в одну декаду
лет, и имеют схожее состояние. Но один попадают в первую очередь расселения,
другие вынуждены ждать еще десятилетия. Говорят, приоритеты выбирает комиссия.
Но, зная жизнь в России не понаслышке, я думаю, что сама система несовершенна,
и имеет под собой «мину замедленного действия», не говоря уже о том, что и на
расселении «хрущевок» «греют руки».
Перейдя от низкой оплаты за услуги ЖКХ до непомерно высокой
и однозначно не обоснованной российские муниципалитеты не в состоянии объяснить
людям – за что именно они платят, констатируя только, что «все ветшает»
(коммуникации домов) и «дорожает» (услуги монополистов – электричество,
водопровод, водоотведение, отопление). За такой позицией можно скрыть все, что
угодно.
Уже сейчас видно, что некоторые дома в Санкт-Петербурге
очень сильно запущены. Но в них до сих пор живут люди, ждут своей очереди на
переезд. Эти мои сограждане, не смотря на громкое слово «собственники» -
владельцы недвижимости, де факто не являются непосредственными заказчиками
управляющих компаний. В то время как в Финляндии любой, даже самый мелкий
ремонт общего имущества многоквартирного дома согласовывается с ними, рассматривается
всеми заинтересованными сторонами, контролируется и... оплачивается. У нас же
пока попросту берут деньги, говоря банальности – «вы должны». И это напрягает,
поскольку я лично, как и многие другие люди, ничего не должен (неизвестно
кому). В этом и суть разной гражданской позиции большинства граждан обеих
стран, и, как следствие, разного менталитета, исторического опыта, в том числе
и личных прав, свобод, и обязанностей.
С другой стороны, поскольку очень многими домами в Хельсинки
все еще владеет мэрия, выполняя главную задачу по обеспечению людей доступным
жильем, она и поддерживает их в хорошем состоянии, поскольку, вероятно, прямо
мотивирована.
Также в Хельсинки (в отличие от Петербурга) реально имеется
несколько долгосрочных и эффективных проектов по развитию прибрежных
территорий.
Это главная отличительная особенность разного подхода к
недвижимой собственности в наших странах. Есть и другие, не менее интересные
отличия организации жизни «для людей» в Финляндии и в России, которые можно
рассмотреть на примере двух больших городов-побратимов. Казалось бы, проблемы
урбанизации имеют везде схожие основания. Ан нет...
Мэрия Хельсинки, обладая более чем 60 тысячами квартир,
сдает их в аренду; стоимость аренды для добросовестных нанимателей 10 тысяч
Евро в месяц за один квадратный метр.
Цена средней «двушки» примерно 600-700 Е в месяц, что в два,
два с половиной раза меньше, чем аренда на частном рынке (рынке вторичного
жилья), предлагаемом частными собственниками квартир.
Одна из трудностей новых районов Хельсинки в том, что
муниципалитету действительно проще строить новые дома для людей, чем
облагораживать старые районы, к примеру,
построенные еще в 1970-х прошлого века. Люди просто не хотят оттуда переезжать,
поскольку, как правило, там небольшая плотность застройки, много зеленых зон и
ежедневная жизнь не напоминает «муравейник» мегаполиса. По сути, Хельсинки даже
сегодня напоминает тихий малоэтажный город без высотных зданий со средой
невысокой концентрации жителей, чем и привлекает разные слои населения.
В этом смысле в Петербурге не все так просто, потому, что,
во-первых, город медленно расселяет старые районы (очень многие до сих пор
живут в «хрущобах»), а во-вторых, бОльшая плотность населения растет еще более,
ни о каком комфорте жизни в зеленых зонах (в пределах центральной части города)
говорить не приходится. И в Хельсинки и в Петербурге приходится искать сложные
решения, позволяющие улучшать то, что есть.
В Финляндии муниципалитеты продают землю будущим
собственникам (будь то компании застройщики или частные лица, желающие
строиться) только после того, как в архитектурном плане будут определены
высотность и размеры будущего здания, то есть будет готов «мастер-план»
территории. Для этого существуют специальные проектные бюро.
Более того, «конкурс» в Финляндии – не пустое слово, не
номинальное, не формальное понятие (как довольно часто бывает в России);
северные соседи не продают землю до результатов конкурса, пока у муниципалитета
не будет уверенности, что все прошло в соответствии с требованиями (и условиями)
конкурса и не было нарушений.
Здесь (в Хельсинки) городские власти сами планируют и
выстраивают инфраструктуру и только после этого дают инвестору землю в лизинг.
Долгосрочная аренда для городских властей, но с учетом очень выгодных условий
нанимателям, значительно выгоднее, чем простая продажа, поэтому здесь редко
продают землю. Это позволяет сделать систему максимально прозрачной для всех
сторон.
Один квадратный метр жилья в Хельсинки сегодня стоит
примерно 3000 Евро. Цены в зависимости от условий колеблются от 2-х до 8-ми
тысяч.
Даже холодное лето теплее, чем теплая зима
Так звучит известная финская пословица. Траты на отопление –
значительная часть расходов бюджета семьи. И даже в относительно теплую зиму
финский дом – будь то квартира в хельсинкской многоэтажке или дача на озере –
потребляют энергию, за которую надо платить.
В сравнении в «закостенелой» (в данном смысле) Россией финны
более мобильны и гибки в
заботе об экономии и экологии. Здесь нет монополии у производителей
электроэнергии, и таким образом имеется здоровая конкуренция, соревнование
между поставщиками электричества за «карман» финского потребителя. Цены разные,
это можно проверить на сайтах энергоснабжающих компаний, поэтому финны имеют
возможность выбирать – с кем сотрудничать. Этот выбор настолько реален, что
многие финские жители ежегодно меняют компанию – поставщика электричества. Так
достигается реальная экономия для тех, кто озабочен ею.
Еще одна интересная новация, которую я с интересом изучал во
время последнего визита в Хельсинки к моим друзьям из Объединения русскоязычных
литераторов Финляндии (ОРЛФ) – тепловые насосы, элементы которых можно увидеть,
даже не заходя в финский дом. Они видны снаружи, на стенах, как в российском
Петербурге – выносные блоки кондиционеров.
Суть особого устройства, называемого тепловым насосом или
«холодильником наоборот», в принципе его работы: холодный воздух забирается на
улице, а нагревающаяся система с циркулирующим в ее утробе специальным
веществом – в помещении.
Электронная система управления на микропроцессорах управляет
кондиционированием воздуха таким образом, что при фактических затратах 1 кВт
электроэнергии тепловой насос производит до 5 кВт тепла. Он наиболее эффективен
для небольших (1-2 комнатных) квартир и при температуре на улице до -20 С.
Обогревательная система по финским меркам окупается за 5-7
лет и позволяет экономить до 30 % электроэнергии. Вот и получается, что
современные финны реально ориентированы экологию и экономию.
Экономия плюс экология
Тем не менее, жители многоэтажек без тепловых насосов
остаются «заложниками» удаленного отопления (в России его называют
центральным).
А для жителя финской деревенской общины и владельца
собственного дома на природе есть возможности существенно сократить свои
расходы за счет солнечных панелей и ветрогенераторов.
Сегодня Хельсинки процветающий город, и с этим трудно не
согласиться. На улицах чисто, развита инфраструктура, удобное транспортное
сообщение, метро и люди чувствуют себя комфортно, благодаря многочисленным
зеленым зонам и невысокой плотности застройки, пригороды спутники Эспоо и
Вантаа, хоть и входят в административную границу города, но для жителей еще
более привлекательны, чем центральные районы столицы Финляндии.
Еще 40 лет назад муниципальные власти шли по тому же пути
продаж земли и уплотнения застройки, как и нынешнее (и предыдущие)
правительство Петербурга.
Показывает ли это наглядно, что время «отставания» между
нашими городами в части заботы о людях приравнивается более чем к четырем
десяткам лет?